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不動産の税金－取得費
2014/3/1 菊 池 芳 平
取得費
譲渡所得の金額は、総収入金額からその所得の基因となつた資産の取得費とその資産の譲渡に要した費用の額の合計額を控除し、さらにその残額から譲渡所得の特別控除額を控除して計算します。（所法33②）
この場合の総収入金額から控除すべき資産の取得費は別段の定めがあるものを除いて、その資産の取得に要した金額と設備費及び改良費の額の合計額とされています。（所法38①）
その譲渡資産が家屋その他使用又は期間の経過により減価する資産である場合の取得費の計算は次のようになります。
① 業務の用に供していた建物等
業務の用に供していた建物等の取得費はその資産の取得に要した金額と設備費及び改良費の額の合計額から、業務の用に供されていた期間のその資産の償却費の額の累積額（その期間内の日の属する各年分のその所得の金額の計算上必要経費に算入される金額）を控除して計算します。（所法38②一）
② 業務の用に供していなかった建物等
業務の用に供していなかった建物等の取得費はその資産の取得に要した金額と設備費及び改良費の額の合計額から、その資産と同種の減価償却資産の耐用年数に1．5を乗じて計算した年数（1年未満の端数は、切り捨てます。）により旧定額法に準じて計算した金額に業務の用に供されていた期間以外の期間の年数（6月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨てます。）を乗じて計算した金額を控除して計算します。（所法38②二､ 所令85①）
この場合、計算した金額がその資産の取得に要した金額と設備費及び改良費の額の合計額の95%相当額を超える場合は、その非事業用資産の取得費の計算上控除する減価償却費相当額についてはその資産の取得に要した金額と設備費及び改良費の額の合計額の95%相当額が限度となります。（所基通38-9の2）
③ 土地等と共に取得した建物等の取壊し費用等
自己の有する土地の上に存する借地人の建物等を取得した場合や建物等の存する土地（借地権を含みます。）をその建物等と共に取得した場合に、その取得後おおむね1年以内にその建物等の取壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物等を取壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、その建物等の取得に要した金額や取壊しに要した費用の額の合計額（発生資材がある場合には、その発生資材の価額を控除した残額）は、その土地の取得費に算入することができます。（所基通38-1）
④ 非業務用の固定資産に係る登録免許税等
非業務用の固定資産に係る登録免許税（登録に要する費用を含みます。）、不動産取得税等固定資産の取得に伴い納付することとなる租税公課は、その固定資産の取得費に算入することができます。（所基通38-9）
⑤ 土地についてした防壁、石垣積み等の費用
埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他土地の造成又は改良のために要した費用の額はその土地の取得費に算入します。
土地についてした防壁、石垣積み等で、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費とすることができます。（上水道又は下水道の工事に要した費用の額についても、同様です。）
専ら建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等土地の改良のためのものでない工事に要した費用の額は、その建物、構築物等の取得費に算入します。
土地の測量費は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入します。（所基通38-10）
⑥ 減価償却資産の取得価額
減価償却資産の取得価額は、別段の定めがあるものを除き、次に掲げる資産の区分に応じそれぞれに掲げる金額となります。（所令126①）
一 購入した減価償却資産 次に掲げる金額の合計額
イ その資産の購入の代価（引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税（附帯税を除きます。）その他その資産の購入のために要した費用がある場合には、その費用の額を加算した金額）
ロ その資産を業務の用に供するために直接要した費用の額
二 自己の建設、製作又は製造（以下建設等といいます。）に係る減価償却資産 次に掲げる金額の合計額
イ その資産の建設等のために要した原材料費、労務費及び経費の額
ロ その資産を業務の用に供するために直接要した費用の額
三 自己が成育させた生物に掲げる生物（以下牛馬等といいます。） 次に掲げる金額の合計額
イ 成育させるために取得した牛馬等に係る第1号イ若しくは第5号イに掲げる金額又は種付費及び出産費の額並びにその取得した牛馬等の成育のために要した飼料費、労務費及び経費の額
ロ 成育させた牛馬等を業務の用に供するために直接要した費用の額
四 自己が成熟させた果樹等の生物 次に掲げる金額の合計額
イ 成熟させるために取得した果樹等に係る第1号イ若しくは次号イに掲げる金額又は種苗費の額並びにその取得した果樹等の成熟のために要した肥料費、労務費及び経費の額
ロ 成熟させた果樹等を業務の用に供するために直接要した費用の額
五 前各号に規定する方法以外の方法により取得した減価償却資産 次に掲げる金額の合計額
イ その取得の時におけるその資産の取得のために通常要する価額
ロ その資産を業務の用に供するために直接要した費用の額
⑦ 贈与等により取得した減価償却資産
贈与等により取得した減価償却資産（たな卸資産を除きます。）の取得価額は、その減価償却資産を取得した者が引き続き所有していたものとみなした場合におけるその減価償却資産の取得価額に相当する金額となります。（所令126②）
⑧ 長期譲渡所得の概算取得費
長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、その収入金額の100分の5に相当する金額とすることができます。ただし、その金額が次のそれぞれに掲げる金額に満たないことが証明された場合には、それぞれに掲げる金額とされます。
一 その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額
二 その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第2項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額
（措法31の4①）（措通31の4-1）
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