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不動産の税金－固定資産の交換の特例
2014/2/1 菊 池 芳 平
固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例（所法58①）
土地・建物を交換した場合でも従前の資産の譲渡があったとして譲渡所得に対して所得税が課されるのが原則です。
しかし、次のすべての要件を満たす固定資産の交換があった場合は、その譲渡資産（取得資産とともに金銭その他の資産を取得した場合には、当該金銭の額及び金銭以外の資産の価額に相当する部分を除きます。）の譲渡がなかつたものとみなされ課税されないこととされています。
イ、各年において、1年以上有していた固定資産で次に掲げるものをそれぞれ他の者が1年以上有していた固定資産でそれぞれに掲げるものと交換したこと。
ロ、その交換により取得した次のそれぞれに掲げる資産（取得資産）をその交換により譲渡したそれぞれに掲げる資産（譲渡資産）の譲渡の直前の用途と同一の用途に供した場合であること。
ハ、交換のために取得したと認められるものでないこと。
ニ、交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額がこれらの価額のうちいずれか多い価額の１００分の２０に相当する金額をこえないこと。（所法58②）
ホ、取得資産と譲渡資産がそれぞれ次のグループに属する同種の資産であること。
一 土地（建物又は構築物の所有を目的とする地上権及び賃借権並びに農地法（昭和27年法律第229号）第2条第1項（定義）に規定する農地の上に存する耕作に関する権利を含みます。）
二 建物（これに附属する設備及び構築物を含みます。）
三 機械及び装置
四 船舶
五 鉱業権（租鉱権及び採石権その他土石を採掘し又は採取する権利を含みます。）
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上記の適用を受けた居住者が取得資産について行なうべき第49条第1項（減価償却資産の償却費の計算及びその償却の方法）に規定する償却費の計算及びその者が取得資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算に関し必要な事項は、以下のとおりです。（所法58⑤）
交換による交換取得資産の取得価額等の計算（所令168）
取得資産について行なうべき減価償却資産の償却費の額の計算及びその者が取得資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その者がその取得資産を次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に掲げる金額をもつて取得したものとみなします。この場合、その者がその取得資産を譲渡資産を取得した時から引き続き所有していたものとみなします。
一 取得資産とともに交換差金等を取得した場合
譲渡資産の取得費（その譲渡資産の譲渡に要した費用がある場合には、これらの取得費にその費用の額を加算した金額）に、その取得資産の価額とその交換差金等の額との合計額のうちにその取得資産の価額の占める割合を乗じて計算した金額
二 譲渡資産とともに交換差金等を交付して取得資産を取得した場合
譲渡資産の取得費にその交換差金等の額を加算した金額
三 取得資産を取得するために要した経費の額がある場合
譲渡資産の取得費にその経費の額を加算した金額
申告手続
固定資産の交換の特例は、確定申告書に適用を受ける旨、取得資産及び譲渡資産の価額その他財務省令で定める事項の記載がある場合に限り、適用されます。（所法58③）
税務署長は、確定申告書の提出がなかつた場合又は上記の記載がない確定申告書の提出があつた場合においても、その提出がなかつたこと又はその記載がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、適用することができるとされています。（所法58④）
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