不動産の税金－特定居住用財産の買換えの場合の課税の特例
2014/1/1 菊 池 芳 平
居住用財産の買換えの特例は、特定の居住用財産を譲渡し、所定の期間内に居住用の買換資産を取得して自己の居住の用に供した場合に、一定の部分の譲渡がなかったのものみなされて課税されない特例で、その内容は以下のとおりです。
適用要件
居住用財産の買換えの特例は、次のすべての要件を満たす場合に適用されます。（措法36の2①）
① 個人が、その有する家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利で、その年1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
② 特定の居住用財産（以下「譲渡資産」といいます。）の譲渡（注１）をした場合であること
③ その譲渡の日の属する年の前年1月1日からその譲渡の日の属する年の12月31日までの間に、買換資産（注２）の取得（注３）をすること
④ かつ、その取得の日からその譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間にその個人の居住の用に供したとき、又は供する見込みであること
⑤ その個人がその年又はその年の前年若しくは前々年において第31条の3第1項（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）、第35条第1項（居住用財産の譲渡所得の特別控除）、第41条の5（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）又は第41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）の規定の適用を受けていないこと
（注１）譲渡資産の譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含むものとし、次のものは除かれます。
①その譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1億5000万円を超えるもの、
②その個人の配偶者その他のその個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの、
③第33条（収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例）から第33条の4（収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除）まで、
④第37条（特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例）、
⑤第37条の4（特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例）、
⑥第37条の7（大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例）、
⑦第37条の9の4（特定普通財産とその隣接すつ土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例）
⑧第37条の9の5（平成２１年及び平成２２年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例）の規定の適用を受けるもの
⑨贈与、交換又は出資によるものその他政令で定めるもの。
（注２）その個人の居住の用に供する家屋又はその家屋の敷地の用に供する土地若しくはその土地の上に存する権利で、政令で定めるもののうち国内にあるもの。
（注３）建設を含むものとし、贈与又は交換によるものその他政令で定めるものを除きます。
特例適用の効果
その譲渡資産の譲渡による収入金額がその買換資産の取得価額以下である場合にあつてはその譲渡資産の譲渡がなかつたものとされます。（措法36の2①）
しかし、その収入金額がその取得価額を超える場合にあつてはその譲渡資産のうちその超える金額に相当するものとして政令で定める部分の譲渡があつたものとして、第31条（長期譲渡所得の特例）の規定が適用されます。
特定の居住用財産
特定の居住用財産の範囲は以下のとおりです。（措法36の2①）
一 その個人がその居住の用に供している家屋（その個人がその居住の用に供している期間として政令で定める期間が10年以上であるものに限ります。）で政令で定めるもののうち国内にあるもの
二 前号に掲げる家屋でその個人の居住の用に供されなくなつたもの（その個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
三 前2号に掲げる家屋及びその家屋の敷地の用に供されている土地又はその土地の上に存する権利
四 その個人の第1号に掲げる家屋が災害により滅失した場合において、その個人がその家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年1月1日において第31条第2項に規定する所有期間が10年を超えるその家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利（その災害があつた日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
買換取得資産の取得期間
①買換取得資産は、その譲渡の日の属する年の前年1月1日からその譲渡の日の属する年の12月31日までの間に、取得をすることが原則ですが、（措法36の2①）
②平成5年4月1日から平成25年12月31日までの間に譲渡資産の譲渡をした個人が、その譲渡をした日の属する年の翌年中に買換資産の取得をする見込みであり、かつ、その取得の日の属する年の翌年12月31日までにその取得をした買換資産をその個人の居住の用に供する見込みであるときについても準用されます。（措法36の2②）
譲渡対価の要件
以下の場合は特定の居住用財産の買換えの特例は適用されないこととなっています。
①その譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1億5000万円を超えるもの。（措法36の2①）
②譲渡資産の譲渡をした個人が、その譲渡をした日の属する年、その年の前年・前々年及びその翌年・翌々年にその譲渡資産と一体としてその個人の居住の用に供されていた家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利の譲渡（措法33の4の収用交換等による譲渡及び措法34①、措法34の2①の適用を受けるものを除きます。）をしている場合において、その譲渡に係る対価の額とその譲渡資産の譲渡に係る対価の額との合計額が1億5000万円を超えるもの。（措法36の2③④）
申告手続き
この特例は、適用を受けようとする者の譲渡資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、適用を受けようとする旨を記載し、かつ、次の書類を確定申告書に添付しなければなりません。（措法36の2⑤）
【譲渡資産】
①譲渡所得の内訳書
②登記事項証明書
③住民票（除票住民票）の写し
④売買契約書の写しその他の書類
【買換資産】
①登記事項証明書
②売買契約書の写しその他の書類
【譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する見込みの場合】
①買換（代替）資産の明細書
■新着経営情報 ■過去ファイル
|