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不動産の税金－固定資産税・都市計画税
2013/7/1 菊 池 芳 平
１．固定資産税・都市計画税とは
①．固定資産税の計算
固定資産税の税額は課税標準額に税率を乗じた額です。
課税標準額（注２）×税率（注１）＝納める額（注３）
② 課税対象
固定資産税はその年度の初日の属する年の１月１日における固定資産（土地、家屋及び償却資産）に対して課される税金です。
都市計画税も同様です。ただし固定資産税の場合と違って都市計画税では償却資産は課税の対象とされていません。
③ 免税点
地方税法351条では、特別の必要がある場合を除き、土地は３０万円、家屋は２０万円、償却資産は１５０万円に満たない場合は課税することができないことになっています。（具体的には地方団体の条例で定められています。）
④ 税率（注１）
固定資産税の標準税率は１．４／１００、 都市計画税の制限税率は０．３／１００ です。 それぞれ地方税法に定められています。（地法350・702の4） （具体的には地方団体の条例で定められています。）
２．．土地に対する課税（注２）
土地については、固定資産評価基準に基づいて評価され、固定資産課税台帳に登録されている価格が課税標準となります。
さらに、土地については同じ地域の同じ評価額の土地について、税負担が同じになるよう負担水準の均衡化を図り、税負担の調整措置がとられています。
このほか土地については課税標準の特例があります。
① 負担水準の求め方（地法附則第17）
| 負担水準＝ |
前年度課税標準額 |
当年度課税標準額（注）
（注） 評価額×住宅用地課税標準特例率 |
② 負担調整措置による課税標準額の求め方（地法附則第18）
住宅用地
負担水準が１００％以上→本則課税標準額（価格×1/6等）
負担水準が９０％以上１００％未満→前年度課税標準額に据置き
負担水準が９０％未満→徐々に引上げ （前年度課税標準額＋本則課税標準額×５％） ただし、上限と下限の定めがあります。
商業地等
負担水準が７０％超→課税標準額の法定上限（価格の70％）まで引下げ *
負担水準が６０％以上７０％以下→前年度課税標準額に据置き *
負担水準が６０％未満→徐々に引上げ （前年度課税標準額＋評価額×５％） ただし、上限と下限の定めがあります。
③ 住宅用地（小規模住宅用地の特例）に対する固定資産税の課税標準の特例（地法第349条の3の2）
住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とするとされています。
ただし、住宅用地のうち下記に掲げる小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1の額とされています。
一 住宅用地でその面積が200平方メートル以下であるもの 当該住宅用地
二 住宅用地でその面積が200平方メートルを超えるもの 当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（以下この条及び第384条第1項において「住居の数」という。）で除して得た面積が200平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が200平方メートルを超えるものにあつては200平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地
④ 住宅用地等（小規模住宅用地の特例）に対する都市計画税の課税標準の特例（地法第702条の3）
住宅用地に対して課する都市計画税の課税標準は、当該土地に係る都市計画税の課税標準となるべき価格の3分の2の額とされています。
ただし、上記③の小規模住宅用地の適用を受ける土地に対して課する都市計画税の課税標準は、当該土地に係る都市計画税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とされています。
３．家屋に対する課税（注３）
家屋については固定資産評価基準に基づいて評価され、固定資産課税台帳に登録されている価格が課税標準となります。
① 新築された住宅に対する固定資産税の減額（地法附則第15条の6）
イ 一般住宅
昭和38年1月2日から平成26年3月31日までの間に新築された住宅に対して課する固定資産税については、当該住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなつた年度から3年度分の固定資産税に限り、当該住宅に係る固定資産税額（区分所有に係る住宅にあつては政令で定めるところにより算定した額。）の2分の1に相当する額を当該住宅に係る固定資産税額から減額するものとされています。
ロ 中高層耐火住宅等
昭和39年1月2日から平成26年3月31日までの間に新築された中高層耐火建築物（主要構造部を耐火構造とした、地上階数3以上を有するもの）である住宅に対して課する固定資産税については、当該住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなつた年度から5年度分の固定資産税に限り、当該住宅に係る固定資産税額（区分所有に係る住宅にあつては政令で定めるところにより算定した額）の2分の1に相当する額を当該住宅に係る固定資産税額から減額するものとされています。
② 新築された認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額（地法附則第15条の7）
イ 原則
認定長期優良住宅に対して課する固定資産税については、当該住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなつた年度から5年度分の固定資産税に限り、当該住宅に係る固定資産税額（区分所有に係る住宅にあつては政令で定めるところにより算定した額。）の2分の1に相当する額を当該住宅に係る固定資産税額から減額するものとされています。
ロ 中高層耐火住宅等
認定長期優良住宅のうち中高層耐火建築物に対して課する固定資産税については、当該住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなつた年度から7年度分の固定資産税に限り、当該住宅に係る固定資産税額（区分所有に係る住宅にあつては政令で定めるところにより算定した額）の2分の1に相当する額を当該住宅に係る固定資産税額から減額するものとされています。
③ 申告要件
イ ①と②の規定は、認定長期優良住宅の所有者から、当該認定長期優良住宅が新築された日から当該認定長期優良住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなる年度の初日の属する年の1月31日までの間に、総務省令で定める書類を添付して、当該認定長期優良住宅につきこれらの規定の適用があるべき旨の申告書の提出がされた場合に限り、適用するものとされています。
ロ 市町村長は、前項に規定する期間の経過後に同項の申告書の提出がされた場合において、当該期間内に当該申告書の提出がされなかつたことについてやむを得ない理由があると認めるときは、当該申告書に係る認定長期優良住宅につき第1項又は第2項の規定を適用することができるとされています。
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